2005년 10월 A씨는 오랬동안 보유하고 있던 땅이 많이 올라 땅을 양도하고 9백만원에 달하는 공인중개사 수수료를 지불하였습니다. 상당한 수수료임에도 불구하고 공인중개사가 양도세에서 공제된다고 하여 마음의 위안을 삼았습니다. 그러나 세무서에서는 공인중개사수수료가 공제되지 않는다고 하여 다시 고지서가 왔습니다. 이에 A씨는 자신의 상식으로는 납득할 수가 없어서 다시 심판청구를 했습니다. 그러나 심판청구에서도 공제할 수 없다고 합니다.

어떻게 된 일일까요?

  세법에 대하여 상식이 있는 일반인들은 양도 시에 모든 필요경비가 공제된다고 생각하시는 경우가 많습니다. 그러나 실지거래가액으로 양도가액과 취득가액을 산출하는 경우에만 이러한 필요경비 즉, 위의 경우와 같은 공인중개사수수료, 채권의 만기 전 매각차손, 공증비용, 인지대 등 이 공제됩니다.(물론 영수증과 같은 증빙이 필요함)

  그러나 기준시가로 양도세를 계산하는 경우(2007년 양도 분부터는 모든 부동산은 실지거래가액으로 계산)와 실지거래가액으로 양도세를 계산한다고 하더라도 취득당시 취득가액을 알 수 없어서 본 사례와 같이 취득가액을 추정(세법상 “환산취득가액”이라 하며, 양도 시 실거래가만 있고 취득 시 계약서가 분실된 경우, 양도 및 취득 시 기준시가 비율로 취득가액을 추정하여 계산하도록 하고 있는 제도임)하는 경우에는 위와 같은 실지필요경비가 아닌 필요경비개산공제(개별공시지가 또는 기준시가의 일정률)라고 하는 금액을 일률적으로 공제합니다.

  추계의 경우 실지 필요경비가 공제 되지 않는 것이므로 영수증과 같은 증빙이 필요치 않으나 위 사례와 다르게 취득 시에도 실지 취득가액으로 계산한다면 위에서 언급한 양도 시 부대비용은 물론 취득 시 부대비용도 공제되므로 이의 증빙이 절세의 목적상 중요하게 됩니다. 더군다나 2007년부터는 모든 부동산의 양도 시에 실지거래가액으로 계산되므로 양도대상 자산의 양도 시에 기타 부대비용의 증빙을 갖추는 것을 잊지 마시길 바랍니다.